Renovieren – Was ist was? Begriffe und ihre Definitionen

Die Unschärfe bei der Begriffsdefinition hat mehrere Gründe. Zum einen ist der Grad des Umbaus gemessen am Umfang der zu erhaltenden Bausubstanz sehr unterschiedlich: Er reicht von kleinmassstäblichen Reparaturen bis zu grundlegenden Kernsanierungen. Zum anderen resultieren die Eingriffe in die Bausubstanz aus unterschiedlichen Beweggründen: ästhetischen, technischen oder nutzungsspezifischen. Hinzu kommt eine „traditionell“ ungenaue Wortwahl, die eine eindeutige, scharf abgegrenzte Zuordnung von Begriff zu Massnahme unmöglich macht. Diese Übersicht versucht dennoch, die verschiedenen Begriffe zu fassen und voneinander abzugrenzen. Dies geschieht nicht im Sinne einer endgültigen Definition. Ziel ist es vielmehr, dem Architekten durch die Einordnung eine Planungshilfe an die Hand zu geben. Verschiedenartige Eingriffe in den Gebäudebestand bedingen sowohl unterschiedliche Planungsmethoden als auch unterschiedliche Baumassnahmen. Ist der Architekt in der Lage, seine Aufgabe einem Begriff zuzuordnen, kann das zur Klärung des Planungs- und Bauprozesses beitragen. Daher sollen die Begriffe im Folgenden nicht nur erklärt und eingegrenzt werden, sondern es werden auch praktische Hinweise für die Umsetzung der Planungsaufgabe gegeben.

Die Einordnung geschieht nach zwei Gesichtspunkten: erstens nach dem Umfang des Eingriffs in den Bestand und zweitens nach dem Massstab der Bauaufgabe. Aus der Kombination von beiden lassen sich Planungsmethoden und Baumassnahmen ableiten. Das Mass des Eingriffs beginnt mit dem Nachbau eines nicht mehr oder nur noch in Teilen bestehenden Bauwerks und reicht über den Komplettabbruch mit anschliessendem Neubau bis zur Erhaltung in unterschiedlichen Graden (Renovierung bis Entkernung). Hinzu kommen weitere Begriffe, die im Zusammenhang mit Sanierung fallen können: Modernisierung, Schadstoffsanierung, Erweiterung / Anbau, Ausbau und Umnutzung. In vielen Fällen treffen mehrere Begriffe auf eine Bauaufgabe zu, weil sich die Begriffe teilweise überschneiden oder mehrere Massnahmen gleichzeitig durchgeführt werden. Zur Kategorisierung könnte man die Begriffe „Weiterbauen“ oder „Bauen im Bestand“ verwenden. Beide Begriffe beschreiben keine Massnahmen im technischen Sinne, sondern verdeutlichen eher eine Haltung. Weiterbauen spiegelt den dauerhaften Prozess des Bauens wider: Nach dem Umbau ist vor dem Umbau. Ausserdem stellt der Begriff klar, dass jede Massnahme auf die vorhandenen Strukturen reagieren muss. Streng genommen ist es also kein „Bauen im Bestand“, sondern „Bauen mit Bestand“.

Restaurierung bedeutet die Fertigstellung eines unvollendeten Bauwerks. Der Begriff entstand in der Zeit der Romantik, als das Interesse an Kulturdenkmälern der Vergangenheit in den Blickpunkt rückte. Er wurde wesentlich durch den französichen Architekten und Kunsthistoriker Eugène Viollet-le-Duc geprägt, der zu Beginn des 19. Jahrhunderts mittelalterliche Schlösser restaurieren liess. Ebenso wurde der Kölner Dom nach fast 300 Jahren Baustillstand vollendet. Restaurierung ist der Rekonstruktion sehr ähnlich, nur dass bei ersterer noch Originalbauteile vorhanden sind, welche zeittypisch ergänzt werden. Ihre Nähe zur Rekonstruktion macht sie ähnlich umstritten: „Die Restaurierung ist eine Massnahme, die Ausnahmecharakter behalten sollte. Ihr Ziel ist es, die ästhetischen und historischen Werte des Denkmals zu bewahren und zu erschliessen. Sie gründet sich auf der Respektierung des überlieferten Bestandes und auf authentische Dokumente. Sie findet dort ihre Grenze, wo die Hypothese beginnt“, (Charta von Venedig, 1964). Dieser wohlgemeinte Ratschlag wird jedoch oft missachtet, auch weil man häufig nicht auf Originaldokumente zurückgreifen kann. Zudem erschliesst sich nicht immer, was denn nun als Original gilt: der erste Bau, die erste Erweiterung, die erste Sanierung oder der erste Umbau? Dieser Konflikt zieht sich durch die Fachdiskussionen der letzten Jahrzehnte, und die Antworten spiegeln eher den jeweiligen Zeitgeist wider als dass sie allgemein anerkannt wären. Möglicherweise liegt dies auch darin begründet, dass der Begriff „Original“ in der Diskussion fälschlicherweise aus der bildenden Kunst auf die Architektur übertragen wurde, die diesen Begriff nie kannte

Um die Jahrtausendwende entdeckten die Stadtplaner das Thema Abbruch als „negatives Bauen“ neu und überhöhten es mit dem Begriff „konzeptioneller Rückbau“. Auslöser war der massenhafte Wohnungsleerstand in ostdeutschen Städten als Folge der Wiedervereinigung. Aber auch in anderen Regionen treten vergleichbare Probleme auf; sie resultieren meist aus tiefgreifenden, strukturellen Prozessen, die einen wirtschaftlichen Niedergang und damit einen dramatischen Wegzug der Bewohner auslösen – so zum Beispiel in Detroit nach dem Zusammenbruch der Automobilproduktion. Der Rückbau soll städtebauliche Probleme des Leerstands durch gezielten Abbruch einzelner Gebäude, Blocks oder Stadtteile heilen, also den Schrumpfungsprozess steuern. Oft scheitern diese Konzepte aber an der fehlenden Finanzierung, da ein Abbruch ohne Neubebauung niemals Rendite abwerfen kann.

Neben grossflächigem Rückbau werden oft einzelne Gebäude abgebrochen, um an derselben Stelle einen Neubau zu errichten. Dies ist keine originäre Architektenleistung, denn sie wird oftmals schon im Projektentwicklungsstadium von spezialisierten Firmen durchgeführt, da nur sie das entsprechende Fachwissen mitbringen. Zu beachten sind neben Bauvorschriften (Abbruchgenehmigung) auch Statik (spezielle Abbruchstatik) und Sicherheitsrichtlinien für Beschäftigte und Anwohner sowie Umweltschutzmassnahmen für Schad- und Gefahrstoffe.

Renovierung fügt dem Bestand nichts Neues hinzu oder tauscht Altes gegen Neues aus, sondern erhält durch fachgerechte „Pflege“ den Wert und die Funktion des Bestandsgebäudes. Eine typische Renovierung erfolgt bei Mietobjekten. Die Zweite Berechnungsverordnung legt hierzu fest: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden, Heizkörper einschliesslich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen“, (Zweite Berechnungsverordnung, § 28). Unter Instandhaltung versteht der Gesetzgeber ebendort „Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmässigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäss zu beseitigen.“ Eingeschlossen werden Arbeiten, welche eigentlich schon unter Instandsetzung fallen: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“ „Versäumte Instandhaltungen können gerade bei nicht einsehbaren Flächen wie zum Beispiel Flachdächern zu grossen Schäden führen“. Daher sollte der Planer dem Bauherrn eine Zusammenstellung geeigneter Instandhaltungsarbeiten einschliesslich üblicher Intervalle und Arbeitsanweisungen an die Hand geben – eine nach HOAI zusätzlich zu vergütende Leistung.

Instandsetzung ist beschränkt auf den Austausch bzw. die Reparatur von defekten Bauteilen. Instandsetzungsarbeiten fallen zwischen den Grundsanierungsintervallen regelmässig an und obliegen meist der Hausverwaltung ohne Planungsunterstützung. Aus wirtschaftlichen Gründen sollte untersucht werden, ob sich die Instandsetzung gleicher Bauteile häuft. Ein einziger Wasserrohrbruch kann zum Beispiel Zufall sein, jährliche sind es sicher nicht. Im letzteren Fall ist ein Austausch aller Wasserleitungen ab dem Keller anzuraten. Der Rohrbruch kann aber auch durch frühere Instandsetzungen ausgelöst worden sein, wenn zum Beispiel ein Eisenrohrsystem partiell durch Kupferrohre ergänzt worden ist. Bei Instandsetzungsarbeiten entstehen zwangsläufig Folgekosten, die die eigentlichen Reparaturkosten deutlich übersteigen können – etwa wenn bei der Suche nach einem Rohrbruch intakte Fliesen abgeschlagen werden müssen. In diesem Fall stellt sich die Frage, ob man nicht gleich den Schritt zur Sanierung unternimmt, das heisst, die gesamten Bäder erneuert.

Teilsanierungen umfassen nur ein Bau- bzw. Gebäudeteil, beispielsweise die Fassade, das Erdgeschoss oder den Osttrakt. Sie zählen zu den organisatorisch schwierigsten Aufgaben, weil sie im laufenden Betrieb durchgeführt werden. Konflikte mit den Nutzern sind vorprogrammiert, da sich Teilsanierungsaufgaben nicht isoliert ausführen lassen; die technische Infrastruktur erstreckt sich zum Beispiel über das gesamte Gebäude. Eine wirksame Strategie ist die frühzeitige und ausführliche Information über die geplanten Massnahmen. Stemmarbeiten in bewohnten Gebäuden beispielsweise sind sehr lästig, insbesondere wenn sie morgens um sieben Uhr begonnen werden. Rücksichtnahme durch vertraglich festgelegte Arbeitszeiten sowie die Kommunikation über den Zeitraum der Baumassnahmen schaffen hier Abhilfe: Die Arbeiten bleiben lästig, aber die zeitliche Begrenzung steigert die Akzeptanz. Ähnliches gilt für das Aufstellen eines Gerüsts, die Stilllegung von Infrastruktur (insbesondere des Fernsehens), Arbeiten an inneren und äusseren Erschliessungen sowie alle Arbeiten, die eine überdurchschnittliche Staub-, Lärm- oder Vibrationsentwicklung erwarten lassen. Gerade bei Teilsanierungen sollten die Zeit- und Kostenpuffer höher als üblich angesetzt und ein Budget für Kollateralschäden an eigentlich nicht zu sanierenden Teilen eingeplant werden. Solche Schäden sind unvermeidlich und deren Beseitigung sollte unbürokratisch und schnell erfolgen können. Zudem sollte man den Bauherrn bei vermieteten Objekten unbedingt auf die Gefahr von Mietverlusten hinweisen. Denn wenn die „Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemässen Gebrauch“ aufgehoben oder gemindert wird, erlaubt die deutsche Rechtsprechung Mietminderungen von im Mittel 20 Prozent. Dies ist bereits der Fall, wenn die Wohnung aufgrund von Staubentwicklung nicht gelüftet werden kann oder man im Büro aufgrund von Lärm nicht telefonieren kann.

Abbruchmassnahmen bei Generalsanierungen sind sehr umfangreich. Sie führen das Gebäude quasi in einen Rohbauzustand zurück. Die Primärkonstruktion bleibt grösstenteils unverändert. Typische Massnahmen sind der vollständige Austausch der Infrastruktur sowie die Ertüchtigung aller Bauteile gemäss heutiger Gesetze und Standards. Aufgrund ihres Umfangs sind Generalsanierungen sehr kostenintensiv, insbesondere wenn zusätzlich notwendige Schadstoffbeseitigungen anfallen. Im Gegenzug erhält man aber ein Gebäude, das in Ausstattung und Sicherheit einem Neubau sehr nahekommt. Dies drückt sich auch dadurch aus, dass mit der Fertigstellung de facto alle Bauteile der Gewährleistung unterliegen, auch im Hinblick auf heutige Normen und Gesetze. Bei einfachen Sanierungen wird diese oftmals nicht oder nicht im vollen Umfang gewährt, da viele Bauteile im ursprünglichen Zustand verbleiben. Bezüglich der Planung unterscheidet sich eine Grundsanierung nicht wesentlich von einem Neubau, auch weil viele Unwägbarkeiten sozusagen abgebrochen werden. Eventuell verbleiben unter wirtschaftlichen Aspekten nicht zu beseitigende Schwächen des Rohbaus, zum Beispiel fehlende Horizontalsperren, übermässige Deckenverformungen oder schalltechnische Schwächen durch geringe Flächengewichte. Bei der Planung sollten auch die meist deutlich ausserhalb heutiger Normen liegenden Ebenheitstoleranzen berücksichtigt werden, welche erst seit 1969 durch die DIN 18 202, Blatt 1 geregelt werden.

Sanierungsmassnahmen umfassen im Gegensatz zu Instandsetzungen auch intakte, aber beispielsweise unmoderne Bauteile bzw. Oberflächen. Anders als bei Umbauten schliessen sie jedoch keine wesentlichen Änderungen an Tragstruktur und Raumbildung ein. Sie sind also genau zwischen Instandsetzung und Umbau angesiedelt. Der Umfang von Sanierungsmassnahmen kann sehr unterschiedlich sein.

Übliche Sanierungen umfassen das gesamte Gebäude oder zumindest einen schon im Bestand klar abgegrenzten, autonomen Gebäudeteil. Die notwendigen Abbrucharbeiten erstrecken sich meist nur auf Oberflächen oder Vorarbeiten für die Ertüchtigung des Brand-, Schall- oder Wärmeschutzes. Ergänzungen und Änderungen der vorhandenen Infrastruktur sind üblich, deren vollständiger Austausch seltener. Sanierungszyklen für einzelne Bauteile sind empirisch relativ gut ermittelt. Echte Sanierungen ohne Nutzungsänderung bedürfen keiner baurechtlichen Genehmigung und sind durch den Bestandsschutz abgesichert, während dieser bei Grundsanierungen oder Umbauten meist erlischt.

Die Entkernung kommt einem Neubau sehr nahe. Häufig handelt es sich um Massnahmen aus einem umstrittenen Denkmalschutzverständnis resultierend –, bei denen die Fassade eines Altbaus erhalten, das Innere jedoch komplett abgebrochen und neu errichtet wird.

Umbauten greifen immer in die Struktur des Gebäudes ein. Sie erweitern den Begriff der Sanierung um Eingriffe in die Statik und/oder das Raumgefüge. Daher ist es bei Umbauten unerlässlich, sich mit der vorhandenen Tragstruktur auseinanderzusetzen. Grundlegende Sanierungsmassnahmen sind fast immer auch Umbauten, sodass sich viele Baumassnahmen am besten durch mehrere Begriffe beschreiben lassen, zum Beispiel „Grundsanierung mit Umbauten“. Strukturelle Eingriffe bedürfen eines statischen Nachweises, der auch die vorhandene Bausubstanz einbeziehen muss. Dies macht frühzeitige, oft zerstörende Untersuchungen über verwendete Baustoffe und Bauausführungen unerlässlich, beispielsweise das Aufstemmen einer Betondecke zur Klärung von Lage und Art der Bewehrung. Im Zuge von Umbauten sind ausserdem echte Entwurfsleistungen erforderlich, da mit ihnen auch Änderungen der Raumkonstellation oder der Erschliessungssysteme einhergehen. Dieser zusätzliche planerische Aufwand findet in der deutschen Honorarordnung als Umbauzuschlag seine Berücksichtigung. Teilumbauten sind analog zu Teilsanierungen zu betrachten.